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不動産における相続登記とは?必要書類や手順についてご紹介!

不動産の名義変更はとかく大変で、たくさん書類を用意したり税金を納めたりと、決して簡単に済むものではありません。
所有者が亡くなり相続のために名義変更をするとなればなおのこと、精神的疲労も重なってやることの多さに辟易するかもしれません。
そこで今回は、いざというときの相続登記に備えて、概要や手続きの手順、必要な書類などについて説明していきます。

不動産の相続登記とは?しないとどうなるのか

不動産の相続登記について詳しく説明する前に、不動産における相続登記とはそもそも何かについて見ていきましょう。
概要と手続きをするメリット、および相続登記をしないとどうなるのかを解説します。

相続登記とはそもそもなにか

相続登記とは、不動産の名義を故人である所有者から相続人へと変更し、所有者が変わる登録をする申請のことです。
いつまでに行わなければそれ以降はできなくなるといった期限はありません。
不動産を相続する人が手続きを行いますが、司法書士といった専門家に依頼することも可能です。
むしろ、相続登記を経験したことがない人のほうが一般的には多いため、自分でやらずに専門家に依頼することも普通です。
申請先は、法務局という国の機関となります。

相続登記を行うメリット

相続登記は義務ではないため、行わなくても罰則などがあるわけではありません。
しかし、手続きを行うことによるメリットはあります。
ここでは代表的な2つを紹介します。

不動産の売却や担保提供ができる

相続登記をすると名実ともに不動産の所有者になれるため「不動産を担保に融資を受けること」「不動産を売買や賃貸すること」ができるようになります。
逆に言えば、相続登記を行わないと不動産を所有することによる恩恵を受けにくくなるのです。
例外として、相続人が生前に売買契約を結んでおり、物件を引き渡す前に亡くなっているケースがあります。
この状況では相続登記の必要なく引き渡しが可能です。

不動産賠償を受けることができる

不動産賠償とは、契約不履行や事故、不法行為などによって不動産が受けた損害を賠償してもらうことを意味します。
賠償の対象者は登記上の名義人のため、相続登記を行うことで賠償を受ける権利が発生します。
相続登記を行わないと、不動産に何かトラブルが発生したときには自分で費用を工面しないといけなくなります。

相続登記をしないとどうなるのか

一方で、相続登記をしていないとどうなるのでしょうか。
決まった期限もなく、また手続きも面倒なら、いっそ相続登記をしなくても良いのではと考える人もいるでしょう。
しかし、相続登記をしないことによる不都合や弊害は多く、後のトラブルにつながりかねないので注意が必要です。
ここでは相続登記をしないことによるデメリットについて3つ紹介します。

不動産所有の権利が複雑になる

所有者が亡くなってから相続登記をするまでの期間は、相続人全員が不動産を共有している状態となります。
そして、相続登記をする前に相続人が亡くなるとさらにその共有の幅が広がり、亡くなった人の子どもなどに権利が移ります。
たったひとつの不動産でも相続登記をしないと権利が複雑になり、トラブルの元となるので注意が必要です。
一般的に権利関係が複雑となるほど手続きが面倒になり、最終的にひとりの相続人が不動産を手に入れる場合には共有者全員の同意が必要となります。
相続登記を先延ばしにしていると会ったことがない人までも相続人となっている可能性があったり、相続人の中に行方不明者がいたりと、面倒なケースが発生する可能性が高くなるので注意しましょう。

相続登記ができない事態になる場合がある

相続登記に期限はないと述べましたが、相続登記をしないまま放置していると、場合によっては相続登記に必要な書類を取得できないことがあるので要注意です。
役所が書類を保存する義務は、被相続人が亡くなってから住民票は5年、戸籍は50年もしくは80年と決められています。
この期間を過ぎると必要書類の取得ができず、相続登記も不可能になる可能性があります。
最終的に相続登記ができなくなってしまった場合、災害などで不動産が被害を被っても賠償を受け取ることができません。
資産が一転して負債に変わることがないよう、事前に相続登記をしておくことが大切です。

相続人の誰かに借金があると差し押さえられる場合がある

すでに述べたように、相続登記をしていない段階では、その不動産は相続人全員が共有している状態です。
もしも相続人の誰かに借金があって返済が滞っている場合、その不動産も差し押さえの対象となります。
借金の債権者は判決などに基づいて相続財産を差し押さえることが可能であるため、自分の借金ではないからといって拒否することはできません。
つまり、たったひとりのトラブルが共有者全員の不利益につながりかねないのです。
債権者を無視して売買や賃貸はできないため、早めにその不動産は誰のものかを明確にする相続登記をしておくべきでしょう。

相続登記の手続き手順4ステップ

相続登記の重要性を確認したところで、手続きを行う具体的な手順についても見ていきましょう。
相続登記には主に4つのステップがあり、ここではそれらについて詳しく解説していきます。

1:登記事項証明書(登記簿謄本)を取得し所有者を確認する

まずは登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、誰が所有者なのかを確認しましょう。
登記事項証明書とは、不動産を管轄する法務局で取得可能な、土地や建物についての情報のことです。
被相続人が本当にその不動産の所有者となって登記されているかを確認するためにも、ぜひ取得するべきものです。
取得方法としては、法務局へ交付申請書を提出する方法とインターネットで取得する方法の2つがあります。
オンライン上での取得は、日本全国どこに住んでいても簡単に手に入れられるため便利です。
登記事項証明書には「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」の4つがあります。
すべてそろえる必要はなく、必要なものだけで結構です。

2:戸籍や住民票等を集めて相続人を確定させる

不動産の相続権がある人すべての戸籍がないと相続登記は受け付けてくれません。
たとえば、被相続人が結婚と離婚を繰り返してその都度子どもがいた場合、戸籍にその旨が記載されていなければ相続登記が進まないのです。
そのため、被相続人の従前の戸籍まで追って集める必要があります。
ベストなのは被相続人が生まれてからの戸籍すべてを集めておくことです。
戸籍および住民票は、本籍地の役所で取得できます。

3:相続登記申請書を作成する

相続登記申請書類は、書式を用いてパソコンもしくは手書きで作成することができます。
記載内容は、登記の目的や原因、相続人、相続する不動産についてなどです。
添付資料として、登記原因証明情報(戸籍のこと)や相続人の住民票、固定資産税評価証明書が必要となります。
申請書の相続人の住所などは省略したものを用いず正確に書きましょう。

4:相続登記を申請する

登記の申請は法務局の不動産登記申請の窓口で、登記申請書類一式を提出して行います。
郵送での申請も可能ですが、書類に不備がある場合は法務局へ出向く必要があります。
そのため、まずは窓口で不備がないか確認してもらうと良いでしょう。
郵送の場合、申請書には発送する日を記載します。

相続登記を行うのに必要な書類

相続登記の申請を行うためには、いくつかの必要な書類があります。
どれも欠けていたり不備があったりすると相続登記ができないので、しっかり確認しておきましょう。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、相続があったことや相続人が誰かなどを証明する書面のことです。
被相続人の死亡や相続人を特定するために、戸籍謄本や改製原戸籍、 除籍などを添付して提出します。
遺言状や遺産分割協議書もあれば添付しますが、原則返却されないので注意しましょう。
最終的に手元にとっておきたければ、原本還付手続きをする必要があります。

住所証明情報

相続登記では相続人の住所が記載された住民票が必要となります。
いつ以内に取得したものといった期限はありませんが、なるべく最新の住民票が良いでしょう。

登記申請書の写し

管轄の法務局がオンライン指定庁ではない場合、登記申請書の写しが必要となります。
2018年現在では、ほとんどの法務局がオンライン指定庁のため添付が不必要なケースが多いものの、事前に法務局へ確認すると良いでしょう。

固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、東京都23区の場合は都税事務所、それ以外は市区町村役場で取得可能です。
固定資産税評価証明書は必ず最新のものが必要で、毎年4月1日以降に最新のものが出るのでそれを取得しましょう。
4月に申請するためすでに固定資産税評価証明書を3月に取得していたとしても、有効な書類とはみなされません。

相続関係説明図

相続関係説明図とは、被相続人の相続関係をまとめた一覧の図を指します。
相続関係説明図は必須の書類ではありませんが、提出することで戸籍や原戸籍、除籍謄本などの書類を手続き完了後に返却してもらえるメリットがあります。
手書きでも問題ない書類なので、被相続人と相続人の関係を整理するために作成してみても良いでしょう。
その際は全員の住所や氏名、生年月日、死亡年月日も記載します。

相続登記を行うのにかかる費用

相続登記をするためには、少なからず費用がかかります。
必要書類をそろえる費用や、司法書士・弁護士に依頼する場合に発生する手数料がそれにあたります。
ここでは、自身で相続登記を行った場合と司法書士に依頼した場合での費用の違いについて説明していきます。

自身で行った場合

相続した不動産を調査するのにかかる費用は、およそ2,000円~3,000円です。
内訳は、名寄せ帳が300円程度、固定資産評価証明書が各不動産につき数百円程度、登記事項証明書が600円ほどです。
相続登記の申請に必要な書類にかかる費用は、1万円~3万円程度とされています。
こちらの内訳は、被相続人の戸籍や住民票、除票の取得があわせて1,000円程度、相続人の戸籍謄本と印鑑証明書がそれぞれ数百円程度(要全員分)、不動産を相続する人の住民票がだいたい300円くらいです。
また、相続登記を法務局に申請する際にも登録免許税がかかります。
これは、固定資産評価額に0.4%をかけた金額であり、たとえば評価額が3,000万円のものでは12万円ほどが必要です。

司法書士や弁護士に依頼した場合

相続登記の司法書士報酬相場は、一般的な住宅の相続登記の場合およそ6万円~9万円です。
司法書士への報酬は申請書類を集めるのにかかる費用とは別に支払う必要があるため、トータルすると10万円前後になるでしょう。
不動産調査や遺産分割協議書作成も依頼する場合は、さらに報酬が2万円~3万円上乗せされます。

相続登記の手続きをする際の注意点

相続登記の手続きをするにあたり、注意するべき点が2つあります。
後悔しないためにもぜひ参考にしましょう。

相続登記の申請は被相続人が死亡してからなるべく早く行う

前述のように、相続登記を行なっていないあいだに相続人の関係が複雑化すると、申請の手間が増えるので注意が必要です。
また、故人の書類は取得可能な期限が限られているため、できるだけ早く申請を行うことが重要です。
相続登記に期限はありませんが、相続登記に必要な書類の取得の中には期限があるものもあることを改めて頭に入れておきましょう。

自分で手続きを行うと手間と時間がかかる

自力でも相続登記の手続きは行えますが、 必要書類を取り寄せたり申請書を作成したりと手間がかかります。
相続登記は人生で何度も経験するものではなく、多くの人は手続きに慣れていないことでしょう。
書類に不備があって役所へ頻繁に出向かなければならないことも多く、相続登記は時間もかかるものです。
自力では難しいと感じた場合、司法書士や弁護士に依頼しましょう。
専門家に頼めば書類に不備もなくスムーズに申請を行えます。

不動産の相続登記は早めに行おう

不動産を相続したら、できるだけ早く相続登記の手続きを行いましょう。
被相続人の他界により精神的に辛いと感じるかもしれませんが、相続登記を先延ばしにするといずれトラブルの原因となる可能性があります。
亡くなった被相続人も決してトラブルを望んでいないはずです。
さまざまな理由により相続登記を自分たちだけで進めるのが難しい場合もあるかもしれません。
そのようなときは、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのも選択肢のひとつなので、遺された人たちすべてにとってベストな方法を選んでいきましょう。

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