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相続登記に権利証は必要?

2020年1月28日 公開 更新

「権利証」という言葉自体は耳にしたことがある人も多いかとは思いますが、それは一体なんなのでしょうか?


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司法書士法人相澤法務事務所

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代表司法書士 相澤 剛

そもそも権利証とは?

簡単に言えば、その土地を所有している証明書であり、所有者本人であるという確認をするための書類と言うことも出来ます。
登記が完了すると還付される書類が権利証です。

平成16年の不動産登記法改正により「登録識別情報通知」が誕生し、現在では権利証と登録識別情報通知の2種類が存在しています。
平成16年以前は権利証、以降は登録識別情報通知を利用しているという形です。

※登録識別情報通知の注意点

これは12ケタの英数字を羅列したもので、銀行の暗証番号のようなものです。
そのため、他人に見られると様々な危険があります。
例えば、登記識別情報と印鑑証明書があれば、勝手に売却されてしまう恐れがあります。
また、管理が面倒という場合、この登記識別情報通知を失効させることも可能です。
万一失効させた場合には「資格者代理人の本人確認情報の提供」を行う必要が出てきます。
これは、司法書士や弁護士が手続を行い、本人にしかわからない質問を行い本人であるという証明を行って法務局に提出し認めてもらうというものです。
ただ、これは専門家側にもリスクがあるため、費用も多くかかります。
ですから、登録識別情報通知は他人には決して見られないように気をつけましょう。

権利証は相続登記に必要?

これは必要だと思う人が多いかと思いますが、実は相続登記においては原則として不要です。
その理由についてはこの後で説明いたしますが、大切な書類ですので、わざわざ持ち出す必要がなければ大切に保管しておく方がいいでしょう。

ただし、他の原因(例えば売買等)の登記を申請する際には必要となることもあります。
どんな場合に必要なのか、どうやって使うものなのかということに関しても、後で詳細に説明させていただきます。

まずは結論として「相続登記には権利証は必要ない」ということを頭に入れておきましょう。

権利証、登録識別情報通知はどのように照合する?

権利証と登録識別情報通知はそれぞれどのようにして照合するものなのでしょうか?
それぞれで見る部分が若干異なるため、ひとつずつ見て行きましょう。

権利証の照合方法

権利証を照合する場合には、登記情報と権利証とを見比べることになります。
その際、確認するのは大きく3カ所です。

所在地・家屋番号・受付年月日と受付番号。
これらを照合することによって、所有する土地であることを確認します。

登録識別情報通知の照合方法

登録識別情報通知を照合する場合には、登録識別情報通知と登記情報を見比べることになります。
その際に見るのは大きく3カ所です。

不動産の所在地・受付年月日と受付番号・登録名義人。
これらを照合することによって、所有する土地であることを確認します。

権利証・登録識別情報通知が必要となるのはどんなとき?

権利証は相続登記の際には不要であるということは先ほど説明しました。
しかしこれは例外的な扱いで、他の申請の場合には権利証が必要となることもあります。
それはどんな申請のときなのでしょうか。

簡単に言ってしまえば「相手がいる登記の場合」と「複数人で申請する場合」の2つのパターンがあります。

原因が売買や贈与などの場合(1対1での取引の場合)

こういったケースを「共同申請構造」といいますが、これは相手がいる場合のことです。
たとえば夫婦間での贈与、親子間での贈与、銀行などが抵当権を設定する際や、逆に抵当権を抹消する際など、どちらかの手元から土地が離れて行く場合には権利証・登録識別情報通知が必要となります。
「どちらかが登記上、不利益な場合には必要」というのが基本的な考え方です(売買の場合にはその分対価として金銭を渡しているため厳密には「不利益」とはなりませんが、名義が変更されるということを「不利益」と定義しています)

共有物不分割特約、順位変更、根抵当権優先の定めの場合(複数人での申請の場合)

こういったケースを「合同申請構造」と言いますが、この場合にも権利証・登録識別情報通知が必要となります。
これらの申請はだいたい3人以上で行われることになりますが、それぞれの内容は少しずつ異なっています。

共有物不分割特約

これは、土地を数名で共同購入した場合に行うことがあります。
ある不動産を購入してすぐに分割するということになってしまうと手続の手間や不利益などが生じる可能性もあります。
意思の疎通がとれていれば問題ありませんが、何が起こるかわからないものということできちんと書類を作っておくケースが多くあります。
それがこの特約で、例えば「5年間は分割しないようにしよう」というような取り決めをしておくというようなものです。

順位変更

不動産を担保にして借入を行う場合、担保権には順位が決まっています。
これは、万一支払いが出来なくなった際に担保としている不動産を貰える順位をあらかじめ定めておくというものです。
実務上、順位は公的な機関が優先されており、この順位が書類上で異なっている場合には順位変更を行うことがあります。

根抵当権優先の定め

本来、根抵当権の共有者は債権額の割合に応じて弁済を受けることが出来ますが、共有者全員の同意が得られていればこの優先割合を変更することが出来ます。

その他、不動産の合筆の登記、建物の合併の登記の場合

例えば、ある人が土地を2つ購入したとします。
その2つの土地は隣接していて、どちらの所有者も同一となりました。
こういった場合には、2つの土地両方の権利証・登録識別情報通知があれば、登記簿の中で1つの土地に合体させるということが可能です。

建物の合併についても同様で、先に建てた建物と後から新しく建てた建物の場合、登記も別々に行われている可能性があります。
これを「主たる建物」「従たる建物」という形にしてしまい、登記簿上は1つの権利証で済むようにするということも可能ですが、その際にも両方の権利証・登録識別情報通知が必要ということになります。

相続登記申請時に権利証・登録識別情報通知が不要なのはなぜ?

さて、様々な申請において必要となる権利証・登録識別情報通知ですが、相続登記の申請の際に不要なのはなぜでしょうか?

相続登記申請は「単独申請構造」だから

相続登記申請は、申請時に土地を手放す側の人間が既に亡くなっているため、申請は受け取る側のみが行うことになります。
こういった申請を「単独申請構造」と言いますが、この場合には権利証・登録識別情報通知は必要ないのです。

相続登記を自分の手で最後まで行う場合や、亡くなられた方が出生から死亡までこれまでに一度も引っ越しをしていない場合などは、わざわざ権利証・登録識別情報通知を出してくる必要はありません。

むしろ、登録識別情報通知に関しては最初に説明したように他人に知られると勝手に売却されてしまう可能性もあります。
こういった危険性を排除するためにも、特に必要とされなければ持ち出す必要はないでしょう。

相続登記において権利証・登録識別情報通知があると便利な場合とは?

基本的には必要のない権利証・登録識別情報通知ですが、それでもあると便利な場合というのも存在しています。
それはいったいどんな場合なのでしょうか?

被相続人の登記簿上の住所と最後の住所が一致しない場合

被相続人が居住しているもの以外にも不動産を所有している場合で、更に引っ越しなどを繰り返した場合などには、登記簿上の住所と最後の住所が一致しないという場合が生じます。
こういった場合には、やや手続が煩雑になってしまいます。

基本的には、相続登記の場合には下記の書類を提出することになります。

・戸籍(戸籍事項全部証明書・改製原戸籍・除籍謄本)
・相続関係説明図 ※戸籍を元に作成・自作または専門家に依頼
・遺産分割協議書 ※自作または専門家に依頼
・住民票
・住民業の除票又は戸籍の附票
・印鑑証明書
・代理権限証書 ※司法書士に登記申請を依頼する場合、自作の場合は不要

しかし、戸籍の附票には住所が記載されておらず、また戸籍の保存期間が経過して既に処分されてしまっている場合には、その不動産の所有者であるということを確認出来ない場合があったりもします。

どうしても住所の繋がりが就かなくなってしまった場合には、土地の所有者であるという証明書=権利証をこれらの書類と共に提出することになります。
ただし、具体的に何を提出するかに関しては登記官と相談して決定することになるため、まずは登録住所の確認が可能かどうかという点を専門家に相談するようにしましょう。

司法書士から権利証・登録識別情報通知を要求されることがあるのはなぜ?

権利証・登録識別情報通知は、基本的には相続登記の申請時には必要がありません。
しかし、司法書士に相続登記の申請を依頼した場合、権利証・登録識別情報通知がありますかと確認されることがあります。
ここまでの説明を読んで「本当はいらないはずなのに……」と不安に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、これにはきちんとした理由があります。

物件漏れ防止のため

相続の場合に起こり得るのが、被相続人がどれだけの土地を持っているかわからないということです。
家族は「これで全て」と思っていたり、「他の土地なんて買ったこともない」と思っていたりすることもあります。
しかし、家族には言わずに土地を購入している場合や、そもそも被相続人も忘れてしまっていたけれど更に上の代から相続していた土地があった、という場合も存在します。
本人でなければわからない土地というのは、案外存在しているものです。
また、細かな土地の情報を知らないということも少なくありません。
住所が少し間違っていた、というだけでも申請が出来なくなってしまうため、正確な情報を手に入れるということは非常に重要です。

こういった土地の漏れをなくすためには、名寄帳で調べるという方法もあります。
名前で検索すれば、持っている土地の一覧が出てくるのです。
しかし、これには手間がかかってしまいます。
そこで、権利証を見ることでどの土地を持っているのか、その土地はどのような土地なのか、ということを確認するのです。

相続人であることを間接的に確認するため

時々ニュースで見ることもあると思いますが、いわゆる「地面師」による犯罪が横行していることがあります。
土地の所有者になりすまして売買契約を結び、金銭を手に入れたところで姿をくらますという詐欺師です。

これに類似した詐欺が発生しないとは言いきれません。
そこで専門家は、詐欺を行おうとしているわけではないか確認する目的で権利証・登録識別情報通知を求めるのです。

権利証・登録識別情報通知は登録者本人でなければ所有していません。
それが「紙」というはっきりとした形のあるものであればなおさらです。
だからこそ、この提出を求められたときにすぐに行えるかどうか、きちんと持ってきてくれるかどうかでその土地の所有者であるという確認が取れるのです。

もちろん、ヒューマンエラーで紛失してしまっているという場合もあると思いますので、その場合には別の方法で本人確認を行うことになります。
ですが、権利証の所持を間接的な本人確認としている場合もあるということは記憶にとどめておいてください。

おわりに

ドラマなどで「権利証を寄越せ」というようなセリフを聞いたことがある人は多いと思います。
しかし「具体的にどのようなものなのか?」とか「どのような場合に使用するものなのか?」といったことに関しては、あまり意識したことがなかった人も多いのではないでしょうか。

現在では「権利証」ではなく「登録識別情報通知」が発行されるようにはなっていますが、いずれにしても土地を所有しているという証明書のことを言います。
ですから、やはり紛失してしまうと手続上不利になったり、面倒な手間が増えたりということは多く発生してしまうでしょう。

土地の権利証に限ったことではありませんが、大切な書類はきちんとしまう場所を考え、盗難被害に遭ったり紛失したりすることのないように気をつけましょう。

どれくらい戻ってくるのか?