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債務整理が住宅ローンに与えるデメリット!住宅ローンを組みたい人は要注意!

住宅ローンを組みたい人は債務整理をしてしまうと審査を通れなくなるのではないかと懸念するかもしれません。
確かに債務整理の影響は大きく、一般的には住宅ローンを組むのは不可能ではなくともかなり難しくなります。
その理由について住宅ローンとはそもそもどういうものなのかという点から詳しく説明するので参考にして下さい。


司法書士法人相澤法務事務所は2009年東京都板橋区にて開業2019年で10周年を迎える。
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司法書士法人相澤法務事務所

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代表司法書士 相澤 剛

住宅ローンにはどのような種類があるか

住宅ローンはマイホームを購入するときに使用できるローンですが、種類としては大きく分けて「公的融資」「民間融資」「フラット35」の3種類があります。
それぞれについてどんな特徴があるのでしょうか。
これから住宅ローンを借りる人にとっては特に有用な知識になるので詳しく説明します。

公的融資

公的融資とは公的機関が行っている融資のことで、住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)や各地方の自治体が主体になっているのが特徴です。
マイホームを購入して安定した生活基盤を手に入れたいという人たちを公的に支援する目的で行われている融資なので、基本的には利用しやすい条件が揃っています。
ローンの金利が低めになっていて長期ローンも組みやすくなっています。
また、住宅ローンの審査が通らなくて苦労するケースがしばしばありますが、公的融資は審査の基準が比較的緩いことも知られていて、民間融資で審査落ちしてしまった人も借りられることがあるのも魅力です。

ただし、公的融資でも住宅金融支援機構や自治体が債務を回収できずに赤字になってしまってはならないのは確かです。
そのため、借り入れ金額に上限が定められていて大きな借り入れはできないこともあります。
また、購入物件に関して多くの条件が定められていて、全て満たしているものでなければ融資を受けられないのが原則です。
さらに、慎重に審査をする影響で審査日数が長くなりがちになっています。

民間融資

民間融資は民間企業が行っている融資のことで、主な融資元は銀行や信用金庫などの金融機関です。
他には保険会社も住宅ローンの商品を提供するようになっていて、さらには住宅ローン専門の融資企業も登場してきています。
公的融資のように金利や審査基準、審査期間などに一定の傾向があるわけではありませんが、一般的な傾向としては公的融資に比べて審査基準が高く、金利も高めになっています。
利用しやすいように審査期間は短くなるようにスピード審査をしているところもありますが、公的融資とあまり変わらないところもあるので審査期間については千差万別と言えます。

ただ、バラエティーに富んだローン商品があるのが特徴で、公的融資の条件は満たさない住宅でも借り入れができたり、ライフプランに合わせた変動金利のローンがあったりします。
各社で特徴的なサービスを作ることで顧客を獲得しようと努力しているので、次々に新しいプランが生まれてきているのが現状です。

フラット35

フラット35は住宅金融支援機構と銀行などの民間の金融機関が連携している住宅ローンで、ローンを組もうとした人は大抵一度は検討していることが多い商品です。
長期ローンを組むことができて、全期間にわたって固定金利になっていることから、返済計画を立てやすいことが知られています。
ローン期間も最長では35年にも上りますが、老後の計画との兼ね合いも考えて短めに設定することも可能です。
基本的には返済プランを立ててきっちりと返せるようにするのを目的として作り上げられた住宅ローンで、返せるのなら繰上返済をして欲しいというスタンスになっています。
そのため、繰上げ返済手数料もかからないのが魅力です。

保証料についても負担をする必要がないことから余計な費用を削減できるという点で多くの人に注目されている住宅ローンです。
また、民間融資と併用することもできるため、不足分を民間融資で補うといった形を整えることもできます。
このように、柔軟性があることから利用を検討するケースが多いのがフラット35です。

住宅ローンの審査基準にはどのようなものがあるか

債務整理の住宅ローンの審査に対する影響について理解する上では、住宅ローンの審査基準について理解することが大切です。
多くの金融機関が80%から90%程度の割合で確認している10の項目が知られているのでチェックしておきましょう。

まず住宅ローンの事前審査の段階で確認されているのが、以下のような、本人に関する4項目と融資内容に関する3項目です。

【本人に関する項目】
「完済時年齢」(97.2%)
「借入時年齢」(95.6%)
「年収」(93.6%)
「勤続年数」(92.7%)

【融資内容に関する項目】
「融資可能額(借換え)」(94.4%)
「返済負担率」(82.6%)
「融資可能額(購入)」(78.1%)

本審査では以下の項目をさらに追加して審査されています。

・「健康状態」(95.7%)
・「担保評価」(95.5%)
・「連帯保証」(92.8%)

事前審査では本人に住宅ローンの借り入れ開始から返済完了まで支払い能力があるかどうかを4つの項目を通して確認しています。
そして、その際にどのくらいの融資が可能かを算出するために確認しているのが融資内容に関する3つの項目です。
他の金融機関から借り入れをしている場合には融資可能額が慎重に吟味されます。
返済負担率は年間返済金額の年収に対する割合で特別な事情がない限りは35%が基準です。
融資可能額はマイホームの購入費用に対する融資割合で、通常は頭金として2割を想定して8割を融資可能としています。
このような融資内容に関する確認をする上では個人信用情報が大きなウエイトを占めるのが一般的です。

本審査については団体信用保険に加入する影響でいつまでも返済が可能な健康状態かどうかを審査しています。
また、購入するマイホームの担保価値がどのくらいあるかを調べるのが担保評価で、それに応じて融資可能額が変わることも少なくありません。
そして、連帯保証人がいるかどうかというのが確認される場合が多い項目で、連帯保証人がいれば融資金額が増えるなどのメリットが生まれることがあります。

審査のときの提出書類からこのような項目をチェックしているということを知っていると嘘の内容を書いた書類を提出すれば有利になるのではないかと考える人もいます。
しかし、絶対に嘘の申告をしてはならず、発覚したときには契約違反として二度と融資を受けられない状況になりかねません。

債務整理をしたら住宅ローンに申し込めるの?

このような住宅ローンの基本を理解した上で、債務整理をしたら住宅ローンに申し込めるのかどうかを考えてみましょう。
結論としては住宅ローンを組めなくなるのが普通です。
なぜそうなのかを理解するために詳細な理由を説明します。

債務整理をすると信用情報機関に記録が残る

債務整理をすると住宅ローンを組めなくなるのは信用情報機関に記録が残るからです。
金融事故については全て信用情報機関に記録される仕組みになっていて、融資をする金融機関は必ず申し込みを受けたときにはその内容を確認しています。
債務整理をした記録が見つかると返済できなくなるリスクが高いと考えて審査で落としてしまうのが一般的です。

信用情報期間に記録が残ると最長10年住宅ローンが組めない

債務整理をしたらずっと住宅ローンを組めないのかというとそうではありません。
実は債務整理の事実が信用情報機関に記録される期間は永遠ではなく、一定期間が過ぎると消えてしまうので、金融機関が確認できなくなるのです。
債務整理の種類によって記録が保存される期間は異なり、任意整理では5年~7年、自己破産では5~10年、個人再生では5~10年になっています。
信用情報機関ごとに記録を残している期間が違い、金融機関によってどの信用情報機関に情報開示を求めているかも違います。
そのため、期間には開きがありますが、最短で5年、最長で10年は住宅ローンを組めないのが基本です。

住宅ローンに申し込む前に事前に信用機関に確認できる

債務整理をしてしばらく時間が経ったけれど住宅ローンに申し込めばもう借りられるようになっているかどうか気になる人もいるでしょう。
その際には事前に信用情報機関に状況を確認することができます。
信用情報機関に信用情報の開示申請をすれば、自分自身の信用取引記録についてを調べられるのです。
国内にはCIC、JICC、KSCという三つの信用情報機関があるので、過去に債務整理をした経験がある人は3つの機関全てに対して情報開示を求めて確認しておきましょう。

住宅ローンの返済中に債務整理をしたらどうなる?

債務整理をしてしまうと住宅ローンを借りるまでには期間が必要だということはわかったけれど、もし住宅ローンを返済している最中に債務整理が必要になったらどうなるのでしょうか。
この場合には債務整理の種類によってどんな状況になるかが異なるので、それぞれのケースについて概要を説明します。

任意整理の場合

債務整理として典型的な任意整理をした場合には比較的手続きが簡単です。
裁判所が関与しない債務整理の手続きなのが任意整理の特徴で、融資している業者と弁護士や司法書士を介して返済方法や返済額について交渉する仕組みになっています。
債務整理の対象から住宅ローンを外してしまえば特に住宅ローンについて影響が出ることはありません。

個人再生の場合

個人再生の場合には裁判所に申し立てをして債務を減額してもらうのが特徴で、事前にどんな再生計画であれば返済できるかを考えて裁判所に提出するのが基本です。
この際に対象とするローンを選んで申し立てることができますが、住宅ローンに関しては減額の対象外になっています。
個人再生の場合には他のローンの返済計画を変更して住宅ローンも払えるようにするのが基本なのです。

自己破産の場合

自己破産は債務整理の最終手段としても知られているもので、あらゆる借金が免除される形になります。
当然ながら住宅ローンも返済する必要がなくなりますが、全ての資産を手放すことになるので住宅も手放して引っ越さなければなりません。
20万円以上の資産を手放すのが原則なので住宅は必ず該当してしまいます。

住宅ローンを考えているなら債務整理は要検討

住宅ローンを既に組んでいて返済中の場合には債務整理の仕方次第ではマイホームに住み続けられます。
しかし、債務整理をしてしまうとこれから新たに住宅ローンを組むのは難しく、最低でも5年は利用できないと考えましょう。
個人信用情報機関から記録がなくなれば借りられるのは確かですが、住宅ローンを利用したいなら債務整理をすべきかはよく考えなければなりません。

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